신세계건설, PF 보증 2000억원 추가… "그룹 지원 절실"
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작성자 최고관리자
작성일 2024-02-22
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롯데건설과 태영건설에 이어 신세계건설 유동성 위기가 쉽게 개선될 기미가 보이지 않고 있다. 저금리 유동성 시대에 무리하게 빚을 내 시행한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자가 원인이 됐다. 다수의 PF 사업장이 약속한 기간 내에 착공을 하지 못하고 보증채무로 돌아오며 계열 차원의 추가적 지원에 대한 의존도가 높아질 수 있다는 지적이 제기된다.
23일 한국신용평가는 신세계건설의 신용등급 재검토를 미분양 리스크와 공사원가 상승, PF우발채무 통제 수준 등을 확인한 후 진행할 예정이라고 밝혔다.
한국신용평가는지난해 11월 신세계건설의 무보증사채 등급전망을 'A/부정적'으로 변경한 바 있다. 신세계건설은 이달 초 2023년 연결기준 연간 1878억원, 4분기 975억원(잠정)의 영업적자를 발표했다. 매각예정인 레저부문이 포함된 수치다. 진행 사업장의 공사원가 상승과 대구 지역 사업장의 저조한 분양실적 등으로 인한 예상 손실을 지난해 영업실적에 반영한 점이 대규모 영업적자의 주요 원인이 됐다.
분양경기가 크게 저하된 대구 지역을 중심으로 주택사업장, 오피스텔 등의 분양실적 부진이 장기화됨에 따라 지난달 말 진행사업장(지식산업센터 제외) 기준 분양률이 58%에 머무르고 있다. 진행사업장에 대해 책임준공 약정을 제공한 가운데 2021년부터 2022년 분양을 개시한 대구 사업장의 분양률이 20~30% 내외의 저조한 수준으로 공사대금 회수 차질 관련 손실 규모가 증가하는 추세다.
신세계건설은 주요 미분양 사업장에 관해 지난해 1년 동안 600억원 정도의 관련 손실을 반영한 것으로 보인다. 준공 후 미분양 사업장인 대구 수성4가 현장의 경우 PF 약정 등을 통한 일부 공사비 확보에도 시행사가 PF차입금 만기 연장을 실패했다. 대주단이 공매절차에 돌입함에 따라 해당 현장에서 손실을 반영했으며 공사가 진행 중인 대구 칠성동 현장에서도 지난해 사업수지 악화에 따른 예상 손실이 추가됐다.
이승민 한국신용평가 애널리스트는 "PF시장 전반의 구조조정이 본격화되는 가운데 주택경기와 분양여건 저하 추세가 지속될 시 진행 중인 대구 현장에서 추가적인 손실이 발생할 수 있다"며 "연신내 복합개발사업 현장 또한 분양실적이 크게 개선되지 못한다면 공사미수금 부담이 점차 확대될 전망"이라고 말했다.
이어 "채산성이 확보된 계열 공사물량 회복이 쉽지 않은 상황"이라며 "원가율이 높은 민간 도급공사 위주의 사업장 구성, 미분양 사업장과 관련한 영업자산의 추가적인 손실 가능성 등을 감안하면 의미 있는 수준의 수익성 개선에는 시일이 소요될 것"이라고 부연했다.
2021년 말까지 실질적인 무차입 기조를 유지한 신세계건설은 지난해 말 별도기준 순차입금이 2183억원(리스부채 제외)으로 크게 증가했다. 현금창출력 저하와 더불어 미분양 주택사업장 관련 공사대금 회수 차질, 시행사 등에 대한 자금 대여로 인해 지난해 당기순손실 인식과 차입 확대됐기 때문이다. 연결기준 부채비율(잠정)도 900%를 상회하고 있다. 미청구공사를 포함한 매출채권이 미분양 사업장을 중심으로 크게 늘어나며 자금소요의 주요 원인이 됐다는 평가다.
신세계건설은 지난달 신세계영랑호리조트 흡수합병을 통해 순현금 약 660억원을 유입했다. 계열사가 포함된 2년 만기 사모사채 1000억원 발행을 마쳤으며 오는 4월(500억원)과 7월(500억원) 추가 발행 예정이다. 레저부문을 1820억원에 매각하는 등 계열 차원의 직간접적인 지원을 통한 유동성 확보와 재무구조 개선을 잇따라 진행하고 있다. 레저부문 매각을 통해 전체 부채의 20~30%를 차지하는 골프장 입회금 부채(지난해 말 기준 2722억원)의 이전으로 부채 규모가 크게 감소할 전망이다.
유형자산 대부분을 매각함에 따라 보유 자산에 기반한 재무융통성은 약화될 것으로 판단된다. 영업실적 측면에서는 사업포트폴리오 축소와 매출 감소에도 레저부문의 실질적인 이익기여도가 제한적인 점을 감안하면 수익성에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
이 애널리스트는 "현재까지 확정된 재무구조 개선 방안을 반영할 경우 부채비율은 400~500% 내외로 개선될 것"이라며 "유동성 확충 효과를 바탕으로 만기 도래 차입금, 향후 공사비 회수 차질로 인한 추가적인 운전자금 부담 등 단기적인 자금소요에 대한 대응은 가능할 것으로 예측한다"고 말했다.
이어 "계열 차원의 실질적인 재무적 지원이 점차 구체화되고 있는 점은 재무융통성 확보에 기여하고 있다"며 "신세계그룹은 현재까지 결정된 지원 이외에 동사에 대한 추가적인 재무적 지원 방안을 검토하고 있는 것으로 파악된다"고 덧붙였다.
이달 초 기준 신세계건설의 PF보증금액(연대보증·채무인수·자금보충 포함)은 약 2800억원으로 이자 지급보증 포함 시 3340억원이다. 기존 책임착공 의무를 제공한 구포항역 개발사업이 기한 내 착공되지 못하고 이달 신세계건설 PF보증 2000억원(자금보충·미이행 시 조건
부 채무인수 의무)으로 전환됨에 따라 보증금액이 크게 증가했다.
구포항역 개발사업은 과거 포항역 부지에 초고층 주상복합건물을 건설하는 것으로 당초 계획 대비 본PF 전환과 착공이 지연된 브릿지 상태다. 현재 포항 지역의 분양경기가 침체된 점을 고려하면 향후 대규모 프로젝트 추진과 관련한 가변성이 예상된다. 구포항역 개발사업은 신세계건설 PF 보증금액의 상당 부분을 차지하고 있는데다 신세계건설이 사업 시행사의 지분 40%를 직접 보유하고 있다. 해당 프로젝트의 사업성과 본PF 전환 여부, 분양리스크 통제 수준 등이 재무안정성 전반에 중대한 변화 요인으로 작용할 수 있다.
신세계건설이 300억원의 PF자금보충 약정을 제공하고 있는 연신내 복합개발사업 현장은 지난해 상반기 분양 개시 이후 현재까지 분양실적이 부진하다. PF보증 리스크의 현실화 가능성과 더불어 책임준공 약정 제공에 따른 공사비 회수 가능성에 대해서도 모니터링 필요성이 제기된다.
지난해 4월 신규로 500억원 규모의 PF 연대보증을 제공한 목동KT부지 개발사업 현재 구체적인 사업 일정이 확정되지 않아 브리지론 상태에 머무르고 있다. 신세계건설은 직접 사업 추진 대신 시공계약 해지를 통한 PF보증 해소를 추진 중이다. 구리갈매 지식산업센터 개발사업은 이달 준공이 예정됐다. 평가일 현재 분양률이 96%를 기록하고 있어 해당 현장에 제공된 이자지급보증(대출금액 420억원) 의무의 현실화 가능성은 크지 않다고 판단된다.
23일 한국신용평가는 신세계건설의 신용등급 재검토를 미분양 리스크와 공사원가 상승, PF우발채무 통제 수준 등을 확인한 후 진행할 예정이라고 밝혔다.
한국신용평가는지난해 11월 신세계건설의 무보증사채 등급전망을 'A/부정적'으로 변경한 바 있다. 신세계건설은 이달 초 2023년 연결기준 연간 1878억원, 4분기 975억원(잠정)의 영업적자를 발표했다. 매각예정인 레저부문이 포함된 수치다. 진행 사업장의 공사원가 상승과 대구 지역 사업장의 저조한 분양실적 등으로 인한 예상 손실을 지난해 영업실적에 반영한 점이 대규모 영업적자의 주요 원인이 됐다.
분양경기가 크게 저하된 대구 지역을 중심으로 주택사업장, 오피스텔 등의 분양실적 부진이 장기화됨에 따라 지난달 말 진행사업장(지식산업센터 제외) 기준 분양률이 58%에 머무르고 있다. 진행사업장에 대해 책임준공 약정을 제공한 가운데 2021년부터 2022년 분양을 개시한 대구 사업장의 분양률이 20~30% 내외의 저조한 수준으로 공사대금 회수 차질 관련 손실 규모가 증가하는 추세다.
신세계건설은 주요 미분양 사업장에 관해 지난해 1년 동안 600억원 정도의 관련 손실을 반영한 것으로 보인다. 준공 후 미분양 사업장인 대구 수성4가 현장의 경우 PF 약정 등을 통한 일부 공사비 확보에도 시행사가 PF차입금 만기 연장을 실패했다. 대주단이 공매절차에 돌입함에 따라 해당 현장에서 손실을 반영했으며 공사가 진행 중인 대구 칠성동 현장에서도 지난해 사업수지 악화에 따른 예상 손실이 추가됐다.
이승민 한국신용평가 애널리스트는 "PF시장 전반의 구조조정이 본격화되는 가운데 주택경기와 분양여건 저하 추세가 지속될 시 진행 중인 대구 현장에서 추가적인 손실이 발생할 수 있다"며 "연신내 복합개발사업 현장 또한 분양실적이 크게 개선되지 못한다면 공사미수금 부담이 점차 확대될 전망"이라고 말했다.
이어 "채산성이 확보된 계열 공사물량 회복이 쉽지 않은 상황"이라며 "원가율이 높은 민간 도급공사 위주의 사업장 구성, 미분양 사업장과 관련한 영업자산의 추가적인 손실 가능성 등을 감안하면 의미 있는 수준의 수익성 개선에는 시일이 소요될 것"이라고 부연했다.
2021년 말까지 실질적인 무차입 기조를 유지한 신세계건설은 지난해 말 별도기준 순차입금이 2183억원(리스부채 제외)으로 크게 증가했다. 현금창출력 저하와 더불어 미분양 주택사업장 관련 공사대금 회수 차질, 시행사 등에 대한 자금 대여로 인해 지난해 당기순손실 인식과 차입 확대됐기 때문이다. 연결기준 부채비율(잠정)도 900%를 상회하고 있다. 미청구공사를 포함한 매출채권이 미분양 사업장을 중심으로 크게 늘어나며 자금소요의 주요 원인이 됐다는 평가다.
신세계건설은 지난달 신세계영랑호리조트 흡수합병을 통해 순현금 약 660억원을 유입했다. 계열사가 포함된 2년 만기 사모사채 1000억원 발행을 마쳤으며 오는 4월(500억원)과 7월(500억원) 추가 발행 예정이다. 레저부문을 1820억원에 매각하는 등 계열 차원의 직간접적인 지원을 통한 유동성 확보와 재무구조 개선을 잇따라 진행하고 있다. 레저부문 매각을 통해 전체 부채의 20~30%를 차지하는 골프장 입회금 부채(지난해 말 기준 2722억원)의 이전으로 부채 규모가 크게 감소할 전망이다.
유형자산 대부분을 매각함에 따라 보유 자산에 기반한 재무융통성은 약화될 것으로 판단된다. 영업실적 측면에서는 사업포트폴리오 축소와 매출 감소에도 레저부문의 실질적인 이익기여도가 제한적인 점을 감안하면 수익성에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
이 애널리스트는 "현재까지 확정된 재무구조 개선 방안을 반영할 경우 부채비율은 400~500% 내외로 개선될 것"이라며 "유동성 확충 효과를 바탕으로 만기 도래 차입금, 향후 공사비 회수 차질로 인한 추가적인 운전자금 부담 등 단기적인 자금소요에 대한 대응은 가능할 것으로 예측한다"고 말했다.
이어 "계열 차원의 실질적인 재무적 지원이 점차 구체화되고 있는 점은 재무융통성 확보에 기여하고 있다"며 "신세계그룹은 현재까지 결정된 지원 이외에 동사에 대한 추가적인 재무적 지원 방안을 검토하고 있는 것으로 파악된다"고 덧붙였다.
이달 초 기준 신세계건설의 PF보증금액(연대보증·채무인수·자금보충 포함)은 약 2800억원으로 이자 지급보증 포함 시 3340억원이다. 기존 책임착공 의무를 제공한 구포항역 개발사업이 기한 내 착공되지 못하고 이달 신세계건설 PF보증 2000억원(자금보충·미이행 시 조건
부 채무인수 의무)으로 전환됨에 따라 보증금액이 크게 증가했다.
구포항역 개발사업은 과거 포항역 부지에 초고층 주상복합건물을 건설하는 것으로 당초 계획 대비 본PF 전환과 착공이 지연된 브릿지 상태다. 현재 포항 지역의 분양경기가 침체된 점을 고려하면 향후 대규모 프로젝트 추진과 관련한 가변성이 예상된다. 구포항역 개발사업은 신세계건설 PF 보증금액의 상당 부분을 차지하고 있는데다 신세계건설이 사업 시행사의 지분 40%를 직접 보유하고 있다. 해당 프로젝트의 사업성과 본PF 전환 여부, 분양리스크 통제 수준 등이 재무안정성 전반에 중대한 변화 요인으로 작용할 수 있다.
신세계건설이 300억원의 PF자금보충 약정을 제공하고 있는 연신내 복합개발사업 현장은 지난해 상반기 분양 개시 이후 현재까지 분양실적이 부진하다. PF보증 리스크의 현실화 가능성과 더불어 책임준공 약정 제공에 따른 공사비 회수 가능성에 대해서도 모니터링 필요성이 제기된다.
지난해 4월 신규로 500억원 규모의 PF 연대보증을 제공한 목동KT부지 개발사업 현재 구체적인 사업 일정이 확정되지 않아 브리지론 상태에 머무르고 있다. 신세계건설은 직접 사업 추진 대신 시공계약 해지를 통한 PF보증 해소를 추진 중이다. 구리갈매 지식산업센터 개발사업은 이달 준공이 예정됐다. 평가일 현재 분양률이 96%를 기록하고 있어 해당 현장에 제공된 이자지급보증(대출금액 420억원) 의무의 현실화 가능성은 크지 않다고 판단된다.
